建替え

アパート・マンションの建替え

賃貸住宅は、建築してから20年、30年と長期間にわたり、事業として安定した経営を続けなければなりません。物件が充足して「貸手市場」から「借手市場」へと移行している今の時代においては、建替えを検討するにあたり、いかに入居者を集め、長期の賃貸経営が可能な建物を建てられるかが最大のポイントになります。

建替え時期を検討するべき諸要素とは？

●建築面

・建物の老朽化の見きわめ
・地震に対する備え
・設備機器の陳腐化
・改修と新築の工事費の比較検討
・現法規に適合しているか？（特に容積率）
・入居者のニーズに応えられているか？
・アスベストの使用の調査

●事業面

・資金繰り
・適正な賃料
・金利
・長期空室の解消

●税制面

・相続対策
・公租公課

建替えの流れ

STEP1 ●ご相談

●現在、経営されてる物件の状況を当社へ相談

 STEP2 ●建物調査

●現地並びに図面を基に当社で調査致します
・老朽化の見極め          ・現法規に適合してるか
・耐震性　　　　             ・アスベストの使用の有無
・設備機器の性能          ・入居者のニーズ
・税制（相続対策）

STEP3 ●計画

●計画案の作成
・現法規（建築基準法）に合致した計画案が作成されます。

STEP4 ●検討

●計画案を基に事業収支等の検討
・資金計画（融資先，残債務）　・市場調査
・立退き交渉の方針　　　　　　 ・設計者・施工業者の選定
・税制（相続対策）　　　　　　　 ・長期修繕計画案の作成

　

STEP5 ●設計

●設計業務委託契約
・基本設計
　建物の概要を決める設計図書、オーナーの要望を聞き、配置計画、
　平面及び断面計画、仕上、面積、外観を決めていく設計段階。
・実施設計
　基本設計を基に工事用の詳細設計図を作成する。

STEP6 ●工事

●工事請負契約
・既存建物解体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・着工

STEP7 ●着工

●工事監理及び報告
・工事が設計通りに進行してるか確認し、又、設計図に表現できない部分を現場で決定します。
●中間検査の立会い及び報告
・各フロアー毎の鉄筋の組立やコンクリート打設の立会いをする。
●竣工検査の立会い及び報告
・工事が完成し、性能等をチェックし、不備がないか確認する。

STEP8 ●竣工

●引渡しの立会い
・竣工図、検査済証、確認通知書、使用説明書等書類の受け取り。
・カギの受領。

STEP9 ●入居

●テナント募集
●管理業務開始