賃貸経営Q&A

Ｑ．入居者が退去した後の原状回復や、入居中の修繕等の費用負担はどのようにな りますか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．東京都が平成16年3月31日、東京都内にある賃貸住宅の原状回復等をめぐるトラブルを防止するため、条例（通称「賃貸住宅紛争防止条例」）が可決され、平成16年10月1日より施工されています。

主な内容として
1．退去時の通常損耗等の復旧は、特約がある場合を除き賃貸人が行う。

2．入居期間中の必要な修繕は、特約がある場合又は、賃借人の責めに帰すべき事由の場合を除き賃貸人が行う。

以上のように、賃貸人の負担が明確になりました。

Ｑ．エレベーターやガス湯沸し器の事故、耐震性能の偽装等オーナーに責任が及ぶ可能性のある問題が増えている中で、「危機管理」についてどのように考えたら良いですか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．危機管理の選択肢の１つとして、管理会社に依頼する「サブリース」があります。満室時の収入と比較すると確かに減りますが、空室対策や入居者とのトラブルに巻き込まれなくて済むのでその保険と考え、リスクがある事を認識し管理会社とリスクを共有する。そして解決方法を一緒に考え、それに応えられる管理会社を選ぶことが大切です。

Ｑ．マンション購入時の自己資金の目安はどのくらいですか？
････････････････････････････････････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．一般的には、価格の10％から30％程度必要になります。

Ｑ．自己資金が無いのですが建替えは可能ですか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．建築地や建物の規模、一戸あたりの広さの制限、抵当権の有無等の諸条件にもよりますが、住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）をご利用になりますと最高で対象事業費の100%の融資が可能ですのでご利用をお勧め致します。また、民間検査機関による設計の審査、工事中の検査、立会い等を行いますので安心して頂けると思います。
住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）
ＵＲＬ→http://www.jhf.go.jp/

Ｑ．建替える場合、現在の入居者の対応はどうすれば良いですか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．入居者の立退き交渉がスムーズに進むか否かにより、全体のスケジュールに大きな影響を与えます。
借家法では、６ヶ月前の解除通告が定められており、立退き料については、ある程度必要になります。

Ｑ．建替えを検討してますが、現在返済中のローンはどうすればよいですか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．建替え後の収支計画が、残債と合算して無理なく返済できる計画であれば、ローンの組み換えの可能性が高くなるでしょう。
　 但し、抵当権設定等が審査の対象になる場合があります。

Ｑ．現在、借地上に建物を所有してますが、建替えは可能ですか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．借地借家法では、借地権の存続期間満了前に、借主が地主の承諾を得て、残存期間を超えて存続するような建物を再築すると、借地権は、承諾日か再築日のどちらか早い方から20年間存続します。
　建替えの原因は、まだ使える建物を取壊して再築するということでも構いません。　

Ｑ．建替えた場合、現在と同じ建物が建築可能ですか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．建築基準法の容積率が変更になってる地域では、例えば2階建が4階建になる可能性があります。
専門技術者による敷地調査から、参考プランを作成してもらうことをお勧めします。

Ｑ．古いアパートを所有してますが、老朽化し、建替えを考えてますが老朽化の判断のポイントは何ですか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ａ．建物の老朽化とは築年数だけでなく、現在の賃貸アパートが商品として社会的ニーズに対応してるか？外観、内装（畳ｏｒフローリング）、間取り等の要素も含めて判断材料にする必要があります。その土地に合った建物の種類を厳選し、高収益に結びつく建物にすることが重要です。
　また、相続対策を考慮に入れる事も重要な要素であるといえます。

１つの目安として耐震性能の見地から建築基準法では、
1981年以前に竣工・・・・・①
1981年以後に竣工・・・・・②
①の場合は耐震診断をし、耐震補強をする必要があります。
　 築年数、設備機器の陳腐化等を考慮して建替えが望ましい。
②の場合においても、経年変化・部分劣化等考えられるので耐震診断をお進めします。

ワンポイントアドバイス
耐震診断の有無、結果については宅地建物取引業法上の説明義務があります。
又、地震等で建物崩壊により入居者や第3者に損害が生じた場合、損害賠償義務を負う場合があります。
耐震診断及び耐震改修の費用は、各自治体で補助金制度があります。　　

Ｑ．建築工事を行う場合、どの位の期間が必要ですか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．建物の規模にもよりますが、通常1年から2年の期間を要します。
主な内容としては、
計画案の作成→設計→立退き交渉→解体→工事→引渡し→入居
という工程になります。

Ｑ．賃貸住宅を新築する場合、設計と施工を分けたほうが良いのですか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．設計事務所は、建築主の立場になって建物を設計し、また建築主の代理人となって工事の監理を行います。したがって施工会社から独立し経済的にも利害関係を持ちません。それは設計監理料を建築主から報酬として頂くからです。
適切な材料、工法で適切な価格にて建物の完成が可能です。
建築主も手間と労力がかかりますが、納得できる建物が出来るはずです。

Ｑ．建物を新築する場合、どのような法規制がありますか？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ａ．法規制としては、「都市計画法」、「建築基準法」、「東京都安全条例」、「消防法」等があります。
＜主な規制の項目＞
　①敷地
　②道路
　③用途地域
　④容積率
　⑤建ぺい率
　⑥高さ
　⑦日影
　⑧防火地域・準防火地域
　⑨特殊建築物
　⑩構造
　⑪設備

Ｑ.アパート・マンション経営で最近求められる設備とはどのようなものがありますか？
･･････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・
Ａ.絶対条件と付加価値を高める設備がありますが、最近の設備は次の種類があります。
1. 浴槽の追い焚き機能
2. ＴＶモニター付きインターホン
3. オートロック
4. インターネット接続
5. システムキッチン
6. シャンプードレッサー
7. ウォシュレット
8. ディンプルキ－
9. 宅配ボックス
10.浴室乾燥換気扇

その他、警備会社に一括してホームセキュリティを依頼するケースが増えています。
また、消防法改正により設置が義務付けられた「火災報知機」、2011年4月よりテレビ放送が地上デジタル方式に移行するに伴い、「地デジ受信可能」な設備が必要になります。