賃貸経営Q&A

一般的には、価格の10％～30％程度の資金が必要になります。

建物の老朽化は築年数だけで決まるものではありません。賃貸アパートという商品としての価値を保っているかも判断材料となります。社会的ニーズに対応しているか、外観と内観（畳やフローリング）はきれいか、流行から外れた間取りになっていないかなどのチェックが必要です。

建替えを行う場合、その土地や環境に合うように、そして経営者にとって高収益に結びつく建物にすることが重要です。また、相続対策を考慮に入れることも重要なポイントです。

建築基準法の容積率が変更になっている地域では、替えざるを得ない場合もあります。例えば２階建てが４階建てになることも......。専門技術者による敷地調査から、参考プランを作成してもらうことをおすすめします。

土地の所有者に許可を取れば、建替えは可能です。所有者が許可をくれない場合は、裁判所に申し立てることで、土地所有者のかわりに許可をもらうこともできます。

建替え後の収支計画が、残債と合算して無理がなく返済できる計画であれば、ローンの組みかえの可能性が高くなります。ただし、抵当権設定などが、審査の対象になる場合があります。

入居者の立ち退き交渉がスムーズに進むか否かは、建替え全体のスケジュールに大きな影響を与えます。

借家法では、６ヶ月前の解除通告が定められています。また、ある程度の立ち退き費用が必要になることもあります。

選択肢の一つとして、管理会社に依頼する「サブリース」があります。サブリースとは、管理会社が賃貸物件を一括して借り上げ、経営の全てを代行する業務です。オーナーは入居者の有無にかかわらず、毎月定額の家賃をお受け取りいただけます。入居者の募集、契約、家賃滞納処理、退室精算等など、すべて管理会社が行います。

サブリースについてのさらに詳しい説明はこちらをクリック

サブリースを利用しない状態での満室時と比較すると、減収になることもおこります。しかし、空室対策に悩まされたり、入居者とのトラブルに巻き込まれる心配がありません。リスクがあることを認識したうえで管理会社とリスクを共有し、トラブルのない賃貸経営を送りましょう。サブリースを利用するうえで最も大切なのは、信頼ある管理会社を選ばれることです。当社では実績と経験に基づいた、様々な解決方法をご提供します。

都内に関しては明確な条例があります。賃貸住宅の原状回復などのトラブルを防止するため、平成16年3月31日に東京都が条例（通称「賃貸住宅紛争防止条例」）を可決しました。

この条例は平成16年10月1日より施工されています。退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること。入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であることなどが明記されています。

賃貸物件にはトレンドがあります。時代のニーズにあった物件になるよう、人気の設備を取り入れましょう。近年借主からの人気が高い設備は、以下の表をご覧ください。

その他、警備会社に一括してホームセキュリティを依頼するというのも最近流行ってきています。

付加価値をつける設備とはまた別の話になりますが、消防法により設置が義務付けられた「火災警報機」、2011年7月よりテレビ放送が地上デジタル方式に移行するに伴い「地デジ受信可能」など、以前は存在しなかった新たな設備も必要になっています。

設計と施工を分けるメリットは以下になります。
・設計の質が工事金額で左右されない。
・入札や見積もりのすり合わせで、工事費の削減や調節ができる。
・工事の管理を第三者がすることで、契約内容をが保証される。

同じところにまとめて頼むより、建築主の手間と労力がかかります。しかし、納得できる建物ができる可能性が高いです。